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L'expertise immobilière en valeur vénale

QUELQUES DEFINITIONS

Une expertise immobilière est un avis technique et/ou économique, rédigé par un Expert reconnu. Dans ce rapport formel et officiel qui engage sa responsabilité, il va vous éclairer et vous défendre, si besoin, dans le cadre d'un litige ou d'une procédure.

La valeur vénale est le prix que l'on peut raisonnablement espérer obtenir lors de la vente d'un bien dans des conditions normales de marché. Elle est supérieure à la valeur en cas de vente forcée et est évidemment influencée par l'état du bien, son âge, son intérêt architectural, sa situation et bien d'autres facteurs.

L'expertise d'un bien immobilier consiste donc à déterminer avec exactitude la valeur de ce bien à une période donnée, c'est-à-dire à dégager la probabilité de sa valeur marchande dans le cas d'un marché de libre concurrence, ce qui implique plusieurs conditions:
- le vendeur consent à la vente de plein gré
- une publicité suffisante est effectuée
- aucune subjectivité émanant d'un acquéreur particulier n'est prise en compte
- un délai raisonnable de négociation est retenu, compte-tenu de la nature du bien et de l'état du marché
- la transaction ne fait intervenir aucune convention particulière.

 

LES RESPONSABILITES DE L'EXPERT

L'Expert immobilier à des obligations contractuelles: diligence, loyauté, information et conseil. En tant que mandataire, il est tenu à une obligation de moyen et non de résultat. Il est donc dans l'obligation de mettre en oeuvre l'intégralité des moyens dont il dispose en tant qu'Expert consciencieux et compétent. L'Expert immobilier travaille en toute impartialité et dépendance, dans le respect du secret professionnel.

 

LES OUTILS DE L'EXPERT

L'Expert a plusieurs outils à sa disposition:

- une technique spécifique fondée sur plusieurs méthodes de calcul (dite par capitalisation, par sol plus construction moins vétusté, par comparaison, par la méthode hédoniste, méthodes qu'il est libre d'adapter selon les besoins)
- une connaissance du marché immédiate et objective
- des outils de travail spécifiques (fichiers de données, fichier Perval, Intranet…) à son activité et sa zone géographique.

 

L'EXPERTISE EN PRATIQUE

Les différentes étapes d'une expertise immobilière en valeur vénale sont les suivantes:
- l'Expert procède à une visite détaillée du bien à expertiser
- il étudie les documents d'informations rapportés au dossier
- il analyse le bien, les références du marché et procède aux vérifications nécessaires (cadastre, origine, occupation, servitude…)
- il détermine la valeur du bien grâce aux divers méthodes à sa disposition
- il rend un rapport d'expertise, daté et signé, document contenant l'intégralité de ses conclusions

Il intervient sur différents domaines: immobilier d'habitation, immobilier d'entreprise, bureaux, fonds de commerce, immobilier commercial.

 

DANS QUELS CAS INTERVIENT-IL ?

L'expertise immobilière en valeur vénale a pour but de fixer la valeur d'un bien immobilier, d'un fonds de commerce ou d'évaluer un patrimoine. Plusieurs situations peuvent nécessiter une telle expertise:
- lors d'une vente ou d'un achat
- d'un divorce ou d'une succession
- d'un prêt ou d'une déclaration d'impôt sur la fortune
- d'une expropriation
- de la fixation ou de la révision d'un foyer
- de l'apport ou de la restructuration d'un société
- d'un redressement de l'administration fiscale
- pour établir ou vérifier une superficie loi Carrez
- lors d'une liquidation de communauté
- d'un partage, d'une donation
- d'une éviction
- de litiges fiscaux
- pour un état des lieux pour certains prêts bancaires
- pour obtenir un crédit, gage, crédit-bail
- pour une procédure judiciaire

 


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